Una especialista de la red inmobiliaria Century 21, con fuerte presencia en la región, analiza la actualidad del mercado marplatense y sus proyecciones a futuro.
Según se desprende de los datos difundidos en junio por el Observatorio de Desarrollo Regional de la Fundación Bolsa de Comercio, Mar del Plata es una de las ciudades de la provincia de Buenos Aires que más ha sufrido la caída del sector inmobiliario.
Para Viviana Recanatti de la oficina Century 21 Recanatti Mar del Plata, esto se debe en parte a “la inflación, la virtual desaparición del crédito UVA y la incertidumbre electoral que son percibidas como un combo letal. Hay continua retasación en el usado, en el cierre de las operaciones, las negociaciones pueden oscilar entre un 10% y 20% por debajo del valor, sin embargo el nuevo ha aumentado un 18%”.
En el Partido de General Pueyrredón, en lo que va del año, se ha producido una caída interanual de 52,88% en cantidad de operaciones comparando con el mismo período del año anterior, mientras que en toda la provincia fue del 34,67%.
“El mercado inmobiliario local se encuentra deprimido y presentando profundas caídas interanuales en el número de escrituras registradas, aunque como en otros sectores de la economía los últimos meses parecen reflejar un estancamiento en la comparación mes a mes, lo que estaría indicando que la actividad se encuentra estabilizada en un nivel bajo de operaciones. Por otro lado las operaciones de compraventa presentan una caída interanual de 17,57% en el monto”, agrega la especialista.
Un dato importante es también el vinculado a los créditos hipotecarios que continúan en niveles muy reducidos. En el acumulado enero-mayo se inscribieron en General Pueyrredón 103 hipotecas por $ 480,4 millones, lo que representa una profunda caída interanual de 95,46% en el número de operaciones y 84,23% en el monto total.
“No ocurre así con los alquileres ya que estos aumentaron en cantidad en Mar del Plata y hay más oferta que demanda. En montos los alquileres subieron menos que la inflación como máximo 30% de indexación, ya que los propietarios comprenden la situación económica del país, saben que las ventas han bajado y que han subido las tarifas de los servicios e impuestos y, al no querer que el inquilino se vaya, tratan de negociar con él: mantener el alquiler, o incluso rebajarlo. Un monoambiente oscila entre $ 6.000 a $ 8.000 mensuales, un dos ambientes entre $9.000 a $12.000 y un tres ambientes a partir de los $13.000”, señala Recanatti.
En Mar del Plata hay que tener en cuenta que el inquilino sólo paga luz, gas y agua. Es así que los propietarios que no acostumbraban alquilar sus inmuebles, o bien estos se encontraban a la venta, han colocado sus propiedades en alquiler.
“Hoy mantener un departamento en Mar del Plata llega a ser muy oneroso por eso tener una propiedad vacía por más de un año puede significar una importante pérdida. Por otra parte se ha incrementado un 20% la mora en el pago de expensas en la ciudad, sin embargo no se registran moras significativas en el pago de los alquileres en el mercado local”.
Mar del Plata es la quinta ciudad más poblada de Argentina y el comportamiento de su mercado de viviendas está estrechamente relacionado a la historia y características particulares de la ciudad donde la influencia de la demanda de los no residentes es determinante en el nivel de actividad inmobiliaria.
“Las propiedades con mayor demanda son sin duda las de pozo o a estrenar. El valor del metro cuadrado es de u$s1.600 en estándares bajos y usados, en propiedades de categoría o a estrenar hasta u$s 4.000m2. Es así que un departamento de categoría con vista al mar puede tener un valor por metro cuadrado de u$s 4.000 y un monoambiente en zona del centro podría contar con un valor de u$s 1.300 el metro cuadrado”, señala.
Mar del Plata es un referente turístico nacional indiscutido. Lugar de veraneo con una generosa oferta cultural. Varias son las razones que hacen de Mar del Plata un centro de atracción continuo para inversores de Real Estate.
“La mayoría de nuestros clientes son de Capital Federal y de la provincia de Buenos Aires. Es común ver gente de ciudades muy chicas de nuestra provincia comprar un departamento para disfrutarlo los fines de semana, las vacaciones de invierno y verano. Y suele pasar que esas mismas personas luego compran un segundo departamento como inversión”, apunta la corredora.
En cuanto a lo que se prevé para el mercado durante los próximos meses, la especialista marplatense señala que “en los próximos meses se estima habrá una mejora en los costos de construcción. Por ello no hay duda de que aumentará el atractivo de los proyectos en pozo, en comparación con las unidades usadas. En un contexto donde el dólar sufre volatilidad con presión al alza, adquirir una unidad en construcción, en cuotas y en pesos, se torna todavía más atractivo. Se puede lograr un ahorro diferencial en dólares o un rendimiento importante con el precio final de la unidad terminada. Aunque en lo que queda de este año 2019 es de esperar una retracción de la inversión hasta luego de las urnas. En la medida que nos vayamos acercando a las elecciones de octubre probablemente el nerviosismo aumente un poco más, las expectativas estarán más dispersas, con un tipo de cambio hacia arriba y una economía vulnerable”.
En cuanto a cuáles son las principales zonas para invertir, Mar del Plata ha consolidado sus barrios con modernos desarrollos como la costa Norte de la ciudad, Playa Varese, Stella Maris, Playa Grande, zona Güemes y la zona Sur. En todos esos lugares existen desarrollos inmobiliarios proyectados o por iniciar. En su mayoría son edificios, que representan una oportunidad de inversión.
“El mercado inmobiliario de Mar del Plata está activo mayormente en desarrollos de propiedad horizontal, en especial hacia las zonas norte y sur de la ciudad donde hay disponibilidad de tierras y dependiendo la ubicación específica, a precios accesibles. El norte marplatense se consolida en demanda y proyectos apuntados a un público joven mientras que la zona sur, con sus playas y tierras a bajo costo, se perfila con gran potencial de crecimiento”.
Es así que por la cantidad de emprendimientos La Feliz se ha convertido en destino de inversión inmobiliaria. Es para destacar también que la oferta inmobiliaria de countries y barrios privados se incrementa cada vez con más fuerza y establecen en la ciudad una postal más característica del conurbano bonaerense.
“En las zonas más valoradas encontramos el valor del metro cuadrado entre u$s 600 y u$s 1.000, las zonas medias entre u$s 150 y u$s 400 por metro cuadrado y las zonas inferiores por debajo de los u$s 100”, concluye la experta.
Publicó Marcelo Pérez Peláez
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